【上級者向け】モーゲージを使って賢く資産を増やす方法

モーゲージというと、「長期間の借金」というイメージが強いかもしれません。でも実は、戦略的に活用すれば、資産形成の強力な武器になることをご存じですか？

特にカナダの不動産市場では、賢くモーゲージを使うことで、不動産ポートフォリオを着実に拡大できるだけでなく、節税効果も期待できるんです。

もちろん、カナダの不動産価格は高騰しているため、どの地域で購入するかは非常に重要なポイントです。この方法は、ある程度の知識や計画性が必要なので、「借り入れ（レバレッジ）をうまく使って資産を増やしたい」という方に特におすすめしたい内容です。

今回は、その「借りて、お金を増やす」という視点を、少し掘り下げてご紹介していきます。

なぜ不動産が最速の資産形成手段なのか？

不動産には、以下の2つの大きなレバレッジがあります。

1. レバレッジ投資

少額の頭金で高額な物件を購入し、数年後には賃貸物件として運用することが可能です。入居者からの家賃収入がモーゲージ返済をサポートしてくれるため、不動産投資のリスクを大きく軽減できます。

2. エクイティの再活用

物件の価値上昇やモーゲージの返済が進むと、新しい物件購入のための頭金としてエクイティを活用できます。この「買う→住む→貸す→再投資する」サイクルにより、自己資金が少なくてもポートフォリオを拡大できます。

物件が価値を増すカナダの一部地域では、少ない頭金でマイホームを購入することが、資産成長を加速する重要な要素となります。 投資物件でなくても、不動産価格が上昇しているカナダの一部地域では、少ない頭金でマイホームを購入することが、結果的にレバレッジを効かせた投資と同じような効果を生み出します。

これは、家の価値が将来的に頭金以上に上がることで、自己資金に対する資産の成長率が大きくなるためです。

モーゲージを活用した節税・資産形成ステップ

① 最初の自宅を購入する

• 頭金はできるだけ少なく抑えて、手元資金を温存

• 将来的に賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう

  
  

② 数年後、賃貸物件に転用

• 数年住んだ後に賃貸として貸し出し

• 賃貸収入は適切に申告し、会計処理も専門家に相談

  
  

③ エクイティを使って次の家を購入

• 最初の家のモーゲージをリファイナンスして、エクイティを引き出す

• それを次の自宅の頭金に充てる

④ 節税メリットを最大限活用

• 賃貸物件のモーゲージ利息は、経費として控除対象

• 修繕費、管理費、保険料なども忘れずに申告

  
  

成功の鍵は「チームづくり」

この戦略を実行するには、信頼できるプロのチームが欠かせません。

• モーゲージブローカー：高LTVやポータビリティなど、将来の展開も見据えた融資条件を提案してくれる人

• ファイナンシャルプランナー：中長期の投資戦略を設計

• 会計士：適切な税務処理で、節税メリットを最大化

  
  

モーゲージを選ぶ際に重要なのは、「金利の低さ」だけではありません。むしろ、「いつ、どこから、いくら借りられるか」という点がより大切です。モーゲージブローカーは、お客様の可能性を最大限に引き出し、最適な借り入れプランを提案します。

2軒目の先にある、次のステージへ

モーゲージ戦略は「最初の2軒」だけで終わりではありません。適切にステップを踏むことで、さらに資産を増やし、キャッシュフローや税制優遇の恩恵を広げていくことが可能です。

さらにエクイティを活用してキャッシュフロー改善

株式投資：市場の成長ポテンシャルを活用

• RRSPやTFSAなどの退職口座：税制優遇を最大限に

• 3軒目以降の賃貸物件購入：収入源を多様化し、ポートフォリオを拡大

  
  

これらの選択肢を駆使して、資産形成を加速することも可能です。

ポートフォリオを増やすごとに得られるメリット

この戦略を繰り返すことで、資産ベースはどんどん拡大し、それに伴って経費として計上できるモーゲージの利息も増えていきます。

つまり、節税メリットも比例して大きくなります。

金利よりも「柔軟性」と「戦略」が鍵

低金利は魅力的です。しかし、金融機関の融資基準や条件は頻繁に変わります。

だからこそ、「どの金融機関から借りるか」「どのタイミングで動くか」を見極められるパートナーがいることが、成功への近道です。

モーゲージを「節税エンジン」に変えて、賢く資産形成を進めましょう。