モーゲージ本審査の一つ、不動産鑑定評価とは

モーゲージの審査を進める中で、「Appraisal = 不動産鑑定評価」という言葉を耳にしたことがあるでしょうか。これはモーゲージ審査における重要な要素の一つですが、すべてのケースで必要になるわけではありません。不動産鑑定評価の要件は、頭金の割合、モーゲージの種類、そして金融機関の審査基準によって大きく左右されます。

モーゲージ審査において、不動産鑑定評価がどのような役割を果たし、いつ必要になるのか、そしていつ省略できるのかについて詳しく解説していきます。

保険付きモーゲージ（頭金5〜19.99%）：通常は不動産鑑定評価が不要

住宅価格の20%未満の頭金で住宅を購入する場合、モーゲージは「保険付き」となります。これは、カナダの3大モーゲージ保険会社（CMHC、Sagen、Canada Guaranty）のいずれかがローンを保証することを意味します。通常、物件の価値の判断は保険会社が行います。

そのため、ほとんどの場合、お客様がレンダーから不動産鑑定評価を融資条件として求められることはありません。ただし、保険会社が物件の価値を再確認したい場合には、評価を求められることがあります。その場合は以下の通りです：

• 評価費用は保険会社が負担します（お客様の支払いは不要です）

• 通知を受けることが多く、特に遅延の可能性がある場合には事前に知らせてもらえます

• 評価プロセスは通常バックグラウンドで進行するため、お客様が積極的に関与する必要はありません

頭金が20％以上：不動産鑑定評価が必要

頭金を20%以上入れる場合、モーゲージは保険なしとなります。これは貸し手がリスクを負うことを意味し、支払う価格に見合う価値があるかを確認するために評価を求めることが多いです。

予想される内容：

• 貸し手（銀行・レンダー）またはモーゲージブローカーがお客様の代わりに評価を依頼します

• 費用は通常購入者が負担します

• 評価費用は大体350ドル～、以下の要因に依存します：

  • 立地

  • 物件の規模と複雑さ

  • 依頼の緊急度

    
    

注意：費用を支払うのは買い手ですが、評価レポートの所有権は貸し手にあります。概要や評価額は教えてもらえますが、完全なレポートは通常共有されません。

AVM（自動評価モデル）とは？

頭金を20〜35%入れる場合、貸し手はAVM（自動評価モデル）と呼ばれるシステムを使用することがあります。これは最近の類似物件の売買データやその他の指標を使用して住宅の価値を推定するソフトウェアです。

AVMの特徴：

• 迅速

• 低コスト

• 完全な評価より詳細度は低い

  
  

プロセスの迅速化とコスト削減のためによく使用されますが、すべての貸し手がすべての状況でAVMを受け入れるわけではありません。

不動産鑑定評価プロセスではどのようなことが行われる？

評価は購入か借り換えかによって異なります。

購入の場合：評価士は通常、売り手の不動産エージェントに連絡してアクセスを手配します。

借り換えの場合：評価士は直接住宅所有者と連絡を取り、訪問の予約を取ります。

どちらの場合も、物件を検査し、写真を撮影して測定を行い、地域の市場データを確認してから貸し手にレポートを提出します。

借り換えの場合：不動産鑑定評価が必要な可能性が高い

借り換えには独自のルールがあります。貸し手は借り換え後に住宅に少なくとも20%の資産価値が残ることを確認する必要があります。

これを確認するため、通常は評価が必要ですが、以下の場合は例外となることがあります：

• ローン対価値比率が非常に低い場合

• AVMを使用して価値を自信を持って評価できる場合

  
  

とはいえ、多くの貸し手は再確認の目的で、不動産鑑定評価を依頼することがあります

不動産鑑定評価が不要な場合

以下の場合は不動産鑑定評価が不要なケースもあります：

• 頭金35%以上を入れる場合

• 貸し手が物件の価値に自信を持っている場合

• 借り換えのローン対価値比率が非常に低い場合

• 物件が非常に安定しており、実績データや記録が整っている市場にある場合

  
  

ただし、最終的には常に貸し手のリスク許容度によって決まります。

まとめ

頭金の額やモーゲージの種類によって不動産鑑定評価の必要性は変わります。

これからモーゲージを組む方は、費用負担や手続きの違いを理解することが重要です。

安心して次のステップに進めるよう、選択肢を一緒に確認しましょう。